La vacance des parkings chez les bailleurs sociaux
Publié le :
Temps de lecture : 6 minutes
La plupart des bailleurs sociaux subissent de la vacance dans leurs parcs de stationnement. Souvent mis de côté, ce problème engendre pourtant un manque à gagner important. Nous vous expliquerons ici l'étendue de la vacance des parkings dans le parc locatif social et nous détaillerons les causes à l'origine de cette vacance.
L'ampleur du problème de vacance
En 2008, la Chambre Régionale des Comptes d’Île-de-France évaluait le taux de vacance des parkings de la RIVP à près de 26 %, ce qui correspondait à un manque à gagner d'environ 8,5 M€ (1). Ce phénomène de vacance ne se limite pas à la région parisienne, puisqu'un rapport de l'Union Sociale pour l'Habitat (2) indique qu'en Haute-Garonne, le taux de vacance moyen des parkings s’élevait à 27,3 % en 2013. Une enquête menée par notre société auprès de 10 de bailleurs franciliens* confirme également ces estimations en relevant un taux de vacance d'environ 31%. En 2003, une étude de la SAEMES pour la Ville de Paris indiquait qu'environ 25% des 100 000 places de parking des bailleurs sociaux parisiens étaient inoccupées (3). Considérant que le loyer moyen d'une place de parking à Paris est d'environ 131 € (4), cette vacance représenterait ainsi une perte annuelle de revenus locatifs de l'ordre de 39 millions d'€ ! Il apparaît donc que les pertes financières liées à la vacance des emplacements de stationnement peuvent s'avérer très élevées pour les bailleurs sociaux.Les causes de la vacance
1. La dissociation baux logements/parking
La LOI n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions a eu un effet direct sur l'augmentation de la vacance des parkings des bailleurs sociaux. En effet, elle stipule que la location d'un logement ne peut plus être subordonnée à la location d'un emplacement de stationnement pour les logements locatifs sociaux construits à compter du 5 janvier 1977 avec l'aide de l'Etat ou à compter du 1er octobre 1996 et ayant fait l'objet d'une décision favorable du Préfet du département. Elle instaure donc une séparation des baux des logements et des parkings pour les nouveaux résidents et permet également aux anciens locataires de renoncer à leur place de parking et d'obtenir une réduction du loyer correspondant à cet emplacement. Cette loi a donc eu des conséquences négatives sur la location de places de parking. Le Logement Français note d'ailleurs une nette augmentation de la vacance de ses parkings depuis 1998 (5).2. Trop de places
Les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) ont longtemps imposé des normes de construction de places de parking assez élevées. Jusqu'à 1998 et la loi n°98-657, il était exigé de créer plus d'une aire de stationnement par logement. Il apparaît aujourd'hui que ces contraintes étaient trop importantes pour les usages. En effet, le taux d'équipement automobile des ménages français était de 83,2% en 2009. Cet écart est particulièrement significatif dans les grandes villes, avec des taux de motorisation de 42% à Paris, 61,45% à Lyon et 67,75% à Marseille (6). De plus, la demande de places de parking des locataires de logements sociaux est particulière :- Leur taux d'équipement automobile est sensiblement moins élevé que celui de la moyenne des ménages (7)
- Leurs revenus étant plus faibles, il leur est plus difficile de s'acquitter d'un loyer supplémentaire pour une place de parking.
3. Louer ses places de parking : tout un métier
Les bailleurs sociaux ont pour mission de proposer des logements à loyer abordables. Leur préoccupation principale est donc de garantir l'occupation de leurs logements et d'offrir une qualité de service à la hauteur des attentes de leurs locataires. Le remplissage des parkings n'est pas une priorité, ce qui explique pourquoi il n'y a pas d'équipe dédiée à la gestion des parcs de stationnement chez les bailleurs sociaux. Ceci pose des difficultés à louer aux extérieurs, pour plusieurs raisons :- Les bailleurs sociaux ont très peu d'outils à leur disposition pour communiquer efficacement auprès de locataires potentiels. Les actions les plus fréquentes consistent à poser un panneau au-dessus de la porte de parking, dont la portée est très localisée ou à référencer les parkings disponibles sur leur site internet, qui n'est pas vraiment adapté à cette activité. Ces actions ne permettent pas d'atteindre la majorité des clients potentiels. Aujourd'hui les automobilistes cherchent leur place de parking sur internet ou via leur smartphone. Communiquer via ces canaux est devenu un métier à lui tout seul et cette compétence ne fait pas partie de la mission des bailleurs sociaux.
- La location d’une place de parking est la plupart du temps très procédurière et constitue un véritable parcours du combattant. Entre les rendez-vous pour visiter le parking, les documents administratifs à communiquer, le rendez-vous de signature du bail de location ou encore le dépôt d’un chèque de caution pour obtenir le badge d’accès au parking, la procédure peut prendre plusieurs semaines. Ces formalités très chronophages sont fortement dissuasives pour les potentiels locataires mais également particulièrement lourdes et onéreuses pour le bailleur qui doit gérer au cas par cas les locations de place.
- Pour louer aux personnes extérieures, il est nécessaire de leur donner des moyens d'accès au parking. Ces moyens d'accès peuvent être perdus, volés ou échangés, ce qui entraîne une incertitude sur l’identité des personnes qui ont accès au parking. Les cas de squat de place sont fréquents, certaines personnes profitant de ces badges obtenus frauduleusement pour jouir du parking gratuitement. La gestion peut donc rapidement devenir un enfer si les badges d’accès ne sont pas gérés minutieusement et à distance.
